Gebäudeversicherung der WEG neu ausschreiben: Leitfaden für Hausverwaltungen

Checkliste zum Abhaken

• Hauptfälligkeit und Kündigungsfrist der Police notiert
• Police, Bedingungen, Nachträge und letzte Beitragsrechnung zusammengestellt
• Schadenstatistik der letzten 5 Jahre beim Versicherer angefordert
• Objektdaten gesammelt (Baujahr, Wohnfläche, Einheiten, Bauart, Sanierungen, Gewerbeanteil)
• Versicherungssumme bzw. Berechnungsgrundlage gegen das heutige Gebäude geprüft
• Umbauten und Modernisierungen seit Vertragsbeginn aufgelistet
• Leitungswasser, Elementar und Selbstbehalt bewusst entschieden
• Vollmacht im Verwaltervertrag geprüft, sonst Beschluss vorbereitet
• Angebote verglichen
• Kündigung und neuer Antrag fristgerecht, mit Nachweis

Das Wichtigste zuerst: die Versicherungssumme

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Ob die Police das leistet, hängt an einer Zahl: der Versicherungssumme bzw. der Grundlage, nach der der Versicherer rechnet.

In der Praxis wird diese Summe oft blind von Police zu Police übernommen. Ob sie noch zum Gebäude passt, hat dann lange niemand geprüft. Das kann teuer werden:

• Unterversicherung: Ist die Versicherungssumme deutlich niedriger als der Wert des Gebäudes, zahlt der Versicherer nur anteilig, im Verhältnis von Summe zu Wert (§ 75 VVG). Den Rest trägt die Gemeinschaft.
• Unterversicherungsverzicht nur bei richtiger Summe: Viele Verträge verzichten auf diesen Abzug. Nach den Musterbedingungen des Versicherungsverbands gilt der Verzicht aber nur, wenn die Summe anhand richtiger Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung ermittelt wurde. Wertsteigernde Umbauten müssen dem Versicherer gemeldet werden. Sonst kann er doch kürzen.
• Typische Ursachen: ausgebautes Dachgeschoss, Aufzug, neue Haustechnik, Tiefgarage oder Gewerbeeinheit nicht gemeldet, falsche Wohnfläche, eine alte Berechnung, die niemand mehr nachvollziehen kann. Rechnet der Tarif nach Wohnfläche, muss die Fläche stimmen.

Unser Ansatz: Wir übernehmen die alte Summe nicht. Wir bewerten das Objekt bei jeder Ausschreibung neu und prüfen die Summe gegen.

Leitungswasser, Elementar, Selbstbehalt

Leitungswasser verursacht laut Versicherungsverband die Hälfte des gesamten Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung. Nach mehreren Schäden sanieren Versicherer den Vertrag: höherer Beitrag, Selbstbehalt oder Kündigung. Nach einem Schaden dürfen beide Seiten kündigen (§ 92 VVG). Eine Ausschreibung zeigt, ob es bessere Bedingungen gibt.

Elementar ist in der Grunddeckung nicht enthalten. Überschwemmung durch Starkregen oder Hochwasser und Rückstau sind nur mit dem Baustein für weitere Naturgefahren versichert. Fehlt er, sollte die Gemeinschaft das bewusst entscheiden.

Selbstbehalt kann den Beitrag senken oder eine Kündigung abwenden. Im Schadenfall trägt ihn aber die Gemeinschaft. Ob dafür ein Beschluss nötig ist, klären Sie am besten mit Beirat bzw. Rechtsberatung; die Unterlage dafür bereiten wir vor.

Vollmacht im Verwaltervertrag oder Beschluss

Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; der Verwalter vertritt sie (§ 9b WEG). Allein entscheiden darf er Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen und solche, die nötig sind, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).

In der Praxis enthalten Verwalterverträge meist eine Vollmacht zum Abschluss von Versicherungen. Dann können Sie oft direkt ausschreiben und wechseln, ohne die nächste Eigentümerversammlung abzuwarten. Wir nehmen in jedem Fall eine Kopie der Vollmacht bzw. der Vertragsklausel zur Akte.

Fehlt eine solche Vollmacht, oder reicht sie für den Wechsel nicht aus (zum Beispiel bei einem neuen Selbstbehalt oder einem deutlich höheren Beitrag), hilft ein Beschluss. Den Gegenstand müssen Sie in der Einladung nennen (§ 23 Abs. 2 WEG). Eingeladen wird mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG).

Wie weit eine Vollmacht im Einzelfall reicht, ist eine Rechtsfrage. Wir beraten dazu nicht rechtlich; bitte klären Sie das im Zweifel mit Ihrem Anwalt.

Fristen

• Kündigung zum Ablauf: je nach Vertrag ein bis drei Monate vor Ablauf (§ 11 Abs. 3 VVG). Die Frist steht in der Police. Entscheidend ist, wann die Kündigung beim Versicherer ankommt.
• Nach einer Beitragserhöhung: meist ein Monat ab Zugang der Mitteilung (§ 40 VVG).
• Nach einem Schaden: Beide Seiten können kündigen, bis einen Monat nach Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung (§ 92 VVG).
• Grundpfandrechte: Hat eine Bank ihr Grundpfandrecht beim Versicherer angemeldet, wirkt eine Kündigung nur, wenn ihre Zustimmung spätestens einen Monat vor Ablauf nachgewiesen ist (§ 144 VVG). In der Praxis selten, aber kurz prüfen.
• Rückwärts rechnen: Kündigungstermin, davor eine Woche für unsere Bestandsanalyse, davor die Zeit für Unterlagen, und wenn ein Beschluss nötig ist, zusätzlich die Einladungsfrist von drei Wochen.

Unterlagen

• Police und Bedingungen, mit allen Nachträgen und der letzten Beitragsrechnung
• Schadenstatistik der letzten 5 Jahre (beim Versicherer anfordern)
• Objektdaten: Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Einheiten, Bauart, Sanierungen, Gewerbeanteil
• Vollmacht: Kopie des Verwaltervertrags bzw. der Klausel, sonst der Beschluss

So läuft es mit uns

1. Sie schicken die Unterlagen, per Mail oder WhatsApp.
2. Wir bewerten das Objekt neu und prüfen die Versicherungssumme.
3. Wir schreiben aus, bei mehreren Versicherern, auch über Rahmenverträge für Hausverwaltungen.
4. Innerhalb von 1 Woche nach Eingang der Unterlagen erhalten Sie die Bestandsanalyse mit Angeboten.
5. Sie entscheiden: mit Vollmacht direkt, sonst mit Beschluss. Die Beschlussvorlage bereiten wir vor.
6. Wir kümmern uns um Kündigung und Antrag, fristgerecht und mit Nachweis.
7. Danach: Schadenservice mit festem Ansprechpartner und eine Übersicht aller Objekte mit Fälligkeiten, jährlich aktualisiert.

Für die Bestandsanalyse zahlt die Gemeinschaft kein Honorar. Wir werden über die Courtage bezahlt, die im Versicherungsbeitrag enthalten ist.

Typische Fehler

1. Versicherungssumme blind übernommen. Die Summe wandert ungeprüft in die neue Police. Im Großschaden zeigt sich die Unterversicherung.

2. Sanierung einfach hingenommen. Nach Leitungswasserschäden steigen Beitrag oder Selbstbehalt, ohne dass jemand vergleicht.

3. Zu spät auf eine Kündigung reagiert. Nach einem Schaden kann der Versicherer mit einem Monat Frist kündigen. Für eine Versammlung reicht das selten.

4. Elementar vergessen. Starkregen und Rückstau treffen auch Gebäude fern von Flüssen.

5. Schadenfall allein gestemmt. Meldung, Handwerker, Abstimmung mit Eigentümern: Ohne Unterstützung bindet jeder Schaden viel Zeit in der Verwaltung.

Wann sich ein Anruf lohnt

• Der Versicherer hat einen höheren Beitrag, einen Selbstbehalt oder eine Kündigung angekündigt.
• Die Versicherungssumme stammt aus einem alten Vertrag und niemand weiß, wie sie zustande kam.
• Am Gebäude wurde umgebaut oder modernisiert.
• Elementar fehlt.
• Die nächste Eigentümerversammlung steht an und Sie möchten eine fertige Beschlussvorlage.
• Sie verwalten mehrere Objekte und wünschen eine Übersicht aller Fälligkeiten.

Muster-Beschlussvorlage

Muster, ohne Gewähr. Diese Vorlage ist ein unverbindlicher Formulierungsvorschlag und keine Rechtsberatung. Bitte passen Sie sie an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihren Verwaltervertrag an und lassen Sie sie im Zweifel rechtlich prüfen.

TOP [Nr.]: Gebäudeversicherung – Neuausschreibung und Ermächtigung des Verwalters

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt:

1. Der Verwalter holt für die verbundene Gebäudeversicherung des Objekts [Anschrift] zur Hauptfälligkeit am [Datum] Angebote mehrerer Versicherer ein; er darf dafür einen Versicherungsmakler einschalten. Grundlage ist eine aktuelle Bewertung des Gebäudes.
2. Der Verwalter wird nach § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, den bestehenden Vertrag fristgerecht zu kündigen und einen neuen Vertrag abzuschließen, wenn
   • a) der Schutz mindestens dem bisherigen entspricht [und den Baustein Elementar enthält / nicht enthält],
   • b) der Jahresbeitrag höchstens [Betrag] Euro beträgt,
   • c) der Selbstbehalt je Schaden höchstens [Betrag] Euro beträgt,
   • d) die Laufzeit höchstens [Dauer] beträgt.
3. Der Verwalter informiert die Eigentümer [bzw. den Verwaltungsbeirat] über das Ergebnis in Textform.